【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】建商對(duì)於未來(lái)商辦市場(chǎng)信心提高，積極購(gòu)地持續(xù)擴(kuò)大商用不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重，加上自用以及投資需求穩(wěn)定，使得2019年商用不動(dòng)產(chǎn)交易買(mǎi)氣熱絡(luò)。依據(jù)信義全球資產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)，北市商辦價(jià)格持續(xù)走穩(wěn)，平均售價(jià)維持在84.7萬(wàn)元，毛租金資本化率維持在2.51％。其中租賃市場(chǎng)優(yōu)於買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，受惠於信義計(jì)畫(huà)區(qū)租金行情持續(xù)創(chuàng)新高，頂級(jí)辦公持續(xù)拉高平均租金，Q3平均租金上漲至2,280元，空置率持續(xù)下降至3.19％，在沒(méi)有新增供給的情況下，預(yù)計(jì)第四季空置率有機(jī)會(huì)低於3％。內(nèi)科市場(chǎng)這一季表現(xiàn)也相當(dāng)亮眼，又出現(xiàn)整棟交易，租金及售價(jià)都有明顯的上漲。
 
信義全球資產(chǎn)總經(jīng)理柯宏安分析，商辦買(mǎi)氣明顯成長(zhǎng)，雖然平均售價(jià)尚未突破2015年的高點(diǎn)，但買(mǎi)方願(yuàn)意加價(jià)的比率提高，聯(lián)強(qiáng)國(guó)際以每坪100萬(wàn)元買(mǎi)下南港輪胎位於南港的商辦大樓，已創(chuàng)下當(dāng)?shù)匦赂咝星?，臺(tái)北市商辦仍是買(mǎi)方布局的重點(diǎn)。國(guó)際貿(mào)易衝突轉(zhuǎn)單效應(yīng)持續(xù)擴(kuò)大，除了中美貿(mào)易戰(zhàn)發(fā)酵外，近日日本與韓國(guó)貿(mào)易僵局也持續(xù)緊張，許多大廠回流臺(tái)灣，上市櫃購(gòu)買(mǎi)工業(yè)地產(chǎn)交易量從2017年逐年攀升，又以桃園交易占最大宗。而第四季臺(tái)北市有大案即將登場(chǎng)，信義行政中心地上權(quán)招商案，預(yù)計(jì)會(huì)造成搶標(biāo)熱潮。
 
從買(mǎi)賣(mài)交易來(lái)看，從2018年開(kāi)始北市商辦售價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，使得自用以及投資方積極進(jìn)場(chǎng)，建商對(duì)於商用不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展信心增加，紛紛宣布提高商辦開(kāi)發(fā)比重，2019年上半年辦公室開(kāi)工量已創(chuàng)下統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新高。本季整體商辦平均售價(jià)在84.7萬(wàn)元，變化不大，整體租金資本化率落在2.51％，A+級(jí)的辦公售價(jià)小幅下降，平均售價(jià)來(lái)到130.2萬(wàn)元，A、B級(jí)辦公則維持在每坪90.9萬(wàn)元、73.3萬(wàn)元，各商圈之間沒(méi)有太明顯變化。
 
由於辦公市場(chǎng)供不應(yīng)求，空置率持續(xù)下降，平均空置率已下降至3.19％，創(chuàng)歷史新低點(diǎn)，許多辦公大樓租金刷新自己新高紀(jì)錄，指標(biāo)性商辦重新調(diào)高租金行情。信義世貿(mào)商圈受到南山廣場(chǎng)釋出，帶動(dòng)整體租金上漲，國(guó)泰置地廣場(chǎng)在本季高樓層也出現(xiàn)租金達(dá)4,500元以上行情，主要承租方來(lái)自科技、新創(chuàng)、共享辦公等業(yè)種。在辦公市場(chǎng)需求旺盛的情況下，承租戶已難在信義世貿(mào)商圈找到大面積的供給，只好往其他商圈尋找標(biāo)的，使得松江南京、敦南以及敦北民生商圈空置率都有大幅的下降1％。
 
內(nèi)科廠辦市場(chǎng)本季表現(xiàn)相當(dāng)亮眼，從2018年出現(xiàn)整棟交易比率提高，本季宜進(jìn)實(shí)業(yè)以5.4億元買(mǎi)下海天科技大樓整棟廠辦，10月也接連出現(xiàn)壽險(xiǎn)業(yè)買(mǎi)下整棟廠辦交易。第三季內(nèi)科租金及售價(jià)都有明顯的漲幅，平均售價(jià)上漲至51.9萬(wàn)元，租金資本化率為2.73％，平均租金為1,180元，西湖、文德、舊宗三個(gè)商圈租金同步上揚(yáng)，但空置率小幅回升至3.91％。內(nèi)科市場(chǎng)中最熱的西湖段，需求穩(wěn)定，平均租金上漲至1,347元，空置率下降至1.23％，2020年將會(huì)有新大樓釋出宏匯瑞光廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)屆時(shí)可見(jiàn)大型租戶搬遷潮。
 
儘管現(xiàn)階段市場(chǎng)普遍看好商辦場(chǎng)與商用不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展，但是，根據(jù)一位歷經(jīng)過(guò)2次房地產(chǎn)景氣波段，房地產(chǎn)資深經(jīng)驗(yàn)達(dá)30年的業(yè)者指出，每當(dāng)景氣波段出現(xiàn)「辦公室熱賣(mài)」情況，這是「市場(chǎng)最後可以賣(mài)的商品，看到這樣的商品開(kāi)始熱賣(mài)，接下來(lái)的市場(chǎng)通常就會(huì)在谷底沉寂好長(zhǎng)一段時(shí)間。」他解釋，臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)者大部份都喜歡賣(mài)住宅產(chǎn)品，因?yàn)椤缸≌a(chǎn)品買(mǎi)的人最多，也最好賣(mài)。所以，常會(huì)看到建商把商業(yè)區(qū)土地拿去蓋住宅，而不是蓋整棟辦公，換個(gè)角度看，如果商辦市場(chǎng)真的那麼好賣(mài)，建商為什麼要犧牲商業(yè)區(qū)用地？」
 
他說(shuō)，一個(gè)波段的房地產(chǎn)景氣有4大階段，①景氣好的時(shí)候，大坪數(shù)豪宅很好賣(mài)，②景氣中等的時(shí)候，建商開(kāi)始轉(zhuǎn)向規(guī)劃中型坪數(shù)產(chǎn)品，然後在不是豪宅的地段，開(kāi)始蓋豪宅。③如果景氣轉(zhuǎn)差，市場(chǎng)會(huì)看到很多促銷花招，送家電、抽電視、吸引客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)拿贈(zèng)品等等，這個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)低總價(jià)、小坪數(shù)(因?yàn)楦呖們r(jià)、中總價(jià)的客戶已經(jīng)被清理完畢)。④當(dāng)這種小坪數(shù)、低總價(jià)商品也被發(fā)現(xiàn)並不好賣(mài)的時(shí)候，「商用不動(dòng)產(chǎn)」就會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)，吸引市場(chǎng)中另外一股買(mǎi)盤(pán)，通常「商用不動(dòng)產(chǎn)」這類產(chǎn)品在市場(chǎng)大概2年時(shí)間就會(huì)玩完(因?yàn)楫吘官I(mǎi)家比較少)。
 
他指出，過(guò)去他經(jīng)歷2次房地產(chǎn)景氣波段循環(huán)，不論時(shí)間長(zhǎng)短，這4個(gè)階段都重複上演，當(dāng)?shù)?個(gè)階段出現(xiàn)時(shí)，就是波動(dòng)景氣走到谷底，然後等商用不動(dòng)產(chǎn)都賣(mài)不動(dòng)的時(shí)候，市場(chǎng)就開(kāi)始沉寂，這次10年房地產(chǎn)景氣波段，消耗了一批不動(dòng)場(chǎng)市場(chǎng)買(mǎi)家，當(dāng)然也慢慢培養(yǎng)出一批新的買(mǎi)家出來(lái)，這批新買(mǎi)家，是下一波房市從谷底翻起的動(dòng)能。最後，他也強(qiáng)調(diào)說(shuō)：「這一切房地產(chǎn)景氣循環(huán)都必須是在政治、經(jīng)濟(jì)狀況正常發(fā)展模式下進(jìn)行的。若有變數(shù)發(fā)生，情況就要另行研判?！?br />